THUẾ LÃI VỐN (CGT) Ở ÚC SẮP THAY ĐỔI – NHÀ ĐẦU TƯ BĐS CẦN LƯU Ý GÌ?

Thuế lãi vốn (Capital Gains Tax – CGT) ở Úc là thuế đánh trên lợi nhuận (lãi) thu được từ việc bán hoặc chuyển nhượng tài sản, như bất động sản đầu tư, cổ phiếu, hoặc tiền điện tử. Loại thuế này dự báo sẽ chứng kiến đợt thay đổi lớn nhất kể từ năm 1999 – và liệu nó sẽ tác động thế nào đến nhà đầu tư và người mua bất động sản? Ai sẽ được hưởng lợi và ai có thể bị thiệt theo các đề xuất thay đổi trong kỳ ngân sách sắp tới.

Thuế lãi vốn (Capital Gains Tax – CGT) ở Úc là thuế đánh trên lợi nhuận (lãi) thu được từ việc bán hoặc chuyển nhượng tài sản, như bất động sản đầu tư, cổ phiếu, hoặc tiền điện tử. Loại thuế này dự báo sẽ chứng kiến đợt thay đổi lớn nhất kể từ năm 1999 – và liệu nó sẽ tác động thế nào đến nhà đầu tư và người mua bất động sản? Ai sẽ được hưởng lợi và ai có thể bị thiệt theo các đề xuất thay đổi trong kỳ ngân sách sắp tới.

Nhiều dự báo cho rằng chính phủ Úc đang cân nhắc điều chỉnh một trong những ưu đãi thuế quan trọng nhất tại nước này. Thuế lãi vốn (Capital Gains Tax – CGT), từng áp dụng ở mức giảm 50% đối với lợi nhuận từ việc chuyển nhượng các tài sản như bất động sản và cổ phiếu, từ lâu đã là một phần cốt lõi của hệ thống thuế, và nhận được nhiều ý kiến đánh giá khác nhau. 

Trong bối cảnh khả năng chi trả nhà ở tiếp tục chịu áp lực và ngân sách ngày càng thắt chặt, sự chú ý đang dồn vào việc liệu mức giảm này có bị ngừng hay thay đổi không – bởi vì điều này có thể làm thay đổi động lực đầu tư bất động sản suốt hơn hai thập kỷ qua tại Úc.

Thuế lợi nhuận vốn (CGT) thường gắn với bất động sản và cổ phiếu, nhưng cũng có thể áp dụng cho nhiều loại tài sản đầu tư khác như tiền mã hóa, quỹ đầu tư hoặc đồ sưu tầm có giá trị. Lợi nhuận này không bị đánh thuế riêng, mà được cộng vào thu nhập trong năm và chịu thuế theo bậc thuế thu nhập cá nhân của bạn. Một số trường hợp được miễn trừ, điển hình nhất là nhà ở chính (principal residence), nên phần lớn người dân Úc không phải trả CGT cho căn nhà họ đang ở. 

Trước năm 1999, thuế này được tính như thế nào?

Trước năm 1999, CGT được tính dựa trên mức tăng giá trị “thực” của tài sản (đã điều chỉnh theo lạm phát), thay vì lợi nhuận danh nghĩa. Giá mua ban đầu sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), và chỉ phần lợi nhuận vượt trên mức đã điều chỉnh này mới bị đánh thuế. Cách tính này được xem là công bằng hơn cho các khoản đầu tư dài hạn, nhưng lại phức tạp trong tính toán.

Từ năm 1999 thuế CGT thay đổi thế nào?

Năm 1999, chính phủ Úc thay thế hệ thống tính thuế CGT bằng mức chiết khấu CGT 50% cho các tài sản nắm giữ trên 12 tháng, nhằm:

·         Đơn giản hóa hệ thống thuế 

·         Khuyến khích đầu tư, đặc biệt vào cổ phiếu 

·         Tăng tính cạnh tranh quốc tế của Úc

Tuy nhiên, trên thực tế, dòng tiền lại đổ mạnh vào bất động sản nhà ở – được xem là tài sản an toàn và ổn định hơn. Kết hợp với chính sách negative gearing, nhà đầu tư vừa được khấu trừ 100% chi phí, vừa chỉ chịu thuế trên 50% lợi nhuận – tạo lợi thế lớn cho đầu tư bất động sản. Điều này góp phần làm tăng giá nhà và gây áp lực lên người mua nhà lần đầu.

Vậy tương lai, CGT sẽ thay đổi thế nào?

Hiện chưa có chính sách chính thức, nhưng một số phương án đang được cân nhắc:

·         Giảm mức chiết khấu từ 50% xuống khoảng 33%

·         Giảm dần theo thời gian 

·         Quay lại hệ thống điều chỉnh theo lạm phát

·         Giới hạn ưu đãi với nhà ở hiện hữu nhưng vẫn khuyến khích xây mới

Nhiều khả năng chính phủ sẽ giữ nguyên quyền lợi cho nhà đầu tư hiện tại (grandfathering) và chỉ áp dụng thay đổi cho các giao dịch trong tương lai.Đồng thời việc áp dụng chính sách thuế CGT mới cũng sẽ được áp dụng dần sẽ giúp thị trường thích nghi, tránh gây ra cú sốc thị trường không cần thiết.

Ví dụ thực tế:

Một nhà đầu tư mua nhà giá $600,000 và bán sau 3 năm với giá $800,000 → lợi nhuận $200,000

Hiện tại (mức giảm 50%): chỉ tính thuế trên $100,000

→ tổng thuế khoảng $60,000

Không có chiết khấu: tính thuế trên toàn bộ $200,000

→ thuế tăng lên khoảng $105,000

Nếu có thay đổi chính sách CGT mới thì ai thực sự được hưởng lợi?

Nhóm đối tượng thực sự sẽ hưởng lợi là:

·         Người có tài sản lớn

·         Người có thu nhập cao

·         Nhóm lớn tuổi

Trong khi đó, người trẻ – ít sở hữu tài sản – gần như không được hưởng lợi nhưng vẫn gián tiếp “gánh” hệ thống thuế này. Chiết khấu CGT hiện khiến ngân sách liên bang thất thu khoảng 20 tỷ AUD mỗi năm.

Ai bị ảnh hưởng nếu CGT thay đổi?

Người mua nhà lần đầu:

✔️ Có thể hưởng lợi nếu nhu cầu từ nhà đầu tư giảm

✔️ Ít bị cạnh tranh hơn khi mua nhà

Nhà đầu tư:

❌ Lợi nhuận sau thuế giảm

❌ Bất động sản có thể kém hấp dẫn hơn

❌ Có xu hướng giữ tài sản lâu hơn hoặc chuyển hướng đầu tư

Liệu có giải quyết được khủng hoảng nhà ở?

Thay đổi CGT có thể giúp giảm áp lực ở một mức độ nhất định, nhưng không phải giải pháp cốt lõi. Vấn đề chính vẫn là nguồn cung nhà ở – và chính sách thuế chỉ tác động gián tiếp đến hành vi thị trường, chứ không làm tăng số lượng nhà mới ngay lập tức.

👉 Vì vậy, bài toán cơ bản của thị trường nhà ở Úc vẫn là cần đạt được mục tiêu nhà ở đủ để đáp ứng nhu cầu người cư trú, vốn hiện đang thiếu khoảng 77.000 căn nhà so với kế hoạch xây mới của chính phủ. 

(Nguồn: 7news.com.au)